Bonte mix corporaties zoekt geld voor energiezuinige, spik en span-huizen

Posted on Posted in nieuws

Corporaties moeten hun woningen verbeteren naar label B. Maar de ene corporatie heeft een veel grotere klus te klaren dan de andere. De investeringsruimte in de sector verschilt bovendien enorm: 64 corporaties hebben er onvoldoende geld voor.

Er is genoeg financieringskracht in de sector om het woningbezit op gemiddeld label B te krijgen, zei Marnix Norder vorige week. Maar het zal een huzarenstukje worden om het doel 2021 te halen, voegde de voorzitter van Aedes er fijntjes aan toe.

Slechts 35 procent van de corporaties lukt het om op tijd om zijn woningen op gemiddeld label B te krijgen, bleek vorige week uit onderzoek van Finance Ideas in opdracht van Aedes. Niet iedere volkshuisvester zit voldoende in de slappe was, was een andere conclusie.

Corporaties met weinig vermogen en een grote opgave
Het onderzoek dateert van oktober 2016 en kwam vorige week onverwacht boven tafel. Aedes zegt inmiddels dat de corporaties hun ambities hebben naar boven hebben bijgesteld. Maar ook met hogere ambities zijn er kanttekeningen te maken over de slagingskansen van de label B-expeditie, die volgens het Energieakkoord eigenlijk al in 2020 met succes afgerond zou moeten worden.

Een van de hordes is het fenomeen dat deze krant al eerder scheefcorporaties noemde. Nederland heeft behalve scheefhuurders ook scheefcorporaties. Corporaties met veel vermogen en een kleine bouwopgave. Daarnaast zijn er “dure” scheefcorporaties: weinig vermogen en een grote bouwopgave. Scheefcorporaties lijken een groter probleem voor de woningmarkt te vormen dan scheefwoners.

De ongelijkheid tussen corporaties komt in het onderzoek van Finance Ideas weer aan de oppervlakte. Als corporaties hun slechtste woningen renoveren naar label B en de rest van het huis erbij opknappen, hebben 174 corporaties 10 miljoen euro of minder nodig. Maar 89 corporaties zijn pas klaar na een investering van 50 miljoen euro of meer. In totaal moeten er dan 480.000 woningen onder handen worden genomen.

82 corporaties hebben minstens 50 miljoen euro nodig om label B te bereiken
Als corporaties label B overslaan en direct voor A++ gaan, hoeven ze maar 210.000 woningen te verbeteren om op gemiddeld B voor de sector uit te komen. Voor 82 corporaties geldt dan dat ze minstens 50 miljoen euro nodig hebben; 177 corporaties hebben aan 10 miljoen euro of minder genoeg.

Het laat zich raden dat de corporaties met de grootste renovatieopgaven niet altijd degenen zijn die het best in de slappe was zitten. Uit het onderzoek van Finance Ideas blijkt dat de corporatie met de grootste renovatieopgave meer dan 1 miljard euro moet investeren om aan de doelstelling te kunnen voldoen.

Toch houden de onderzoekers van Finance Ideas vol dat er voldoende bestedingsruimte is voor de hele sector. De vraag is of dat terecht is. Volgens toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties is de bestedingsruimte 28,3 miljard euro. Dat is geen geld op de plank, maar financieringsruimte bovenop de reeds ingeplande nieuwbouw- en renovatieprojecten. Die ruimte hoeft niet volledig te worden opgemaakt; volkshuisvesters moeten een buffer houden voor moeilijke tijden. Bovendien moeten er uit die financieringsruimte ook nog nieuwe nieuwbouwplannen betaald kunnen worden en indien gewenst huren verlaagd worden.

Wat kost het verbeteren van corporatiehuizen?
Wat kost dat verbeteren van corporatiehuizen? Rekent u mee. De kosten voor puur energetisch renoveren naar label B bedragen voor de hele sector 5,9 miljard euro (gemiddeld 12.000 euro per renovatie) en 8,4 miljard (40.000 euro per renovatie) voor renoveren naar A++.

Als er naast de energetische renovatie ook de rest van het huis opgeknapt wordt – iets dat de meeste corporaties doen – is voor label B 17,9 miljard euro nodig (37.000 euro gemiddeld per renovatie). Dat is 63 procent van de beschikbare bestedingsruimte. Als direct gekozen voor wordt voor A++ is minder geld nodig: 15,7 miljard euro (75.000 euro per renovatie). Dat is 55 procent van de bestedingsruimte.

Moet dus lukken? Als het vermogen en de renovatieopgave gelijk over de corporaties verdeeld is misschien wel. Maar de spreiding van de financiële ruimte over de corporaties is dus groot. Er zijn 64 corporaties die onvoldoende investeringskracht hebben om label B te halen, blijkt uit het onderzoek. Deze corporaties hebben gezamenlijk 626.000 woningen, oftewel 27 procent van alle corporatiewoningen.

In Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn corporaties te arm
Niet alleen spreiding van de financiële ruimte maakt de verduurzaming van de volkshuisvestingssector lastig, ook de geografische spreiding. In grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn volgens Finance Ideas de renovatieopgaves groot en is de slagkracht onvoldoende. Ook aan de randen van het land (Achterhoek, Maastricht, Breda) is er weinig financiële rek.

En als die rek er wel is, dan moet je het als sociale huisvester treffen met je woningvoorraad. Corporaties in Haarlemmerliede, Spaarn Haarlemmermeer, Waddinxveen, Schiedam, Laren Oostzaan, Ouder-Amstel, Uithoorn of Weesp zijn wat dat betreft de pineut. Zij hebben de slechtst geïsoleerde woningen en moeten dus de mouwen het meest opstropen.

Een ingewikkelde wereld dus, de verduurzaming van de volkshuisvesting. Hoe leid je dat in goede banen? Er is een huzarenstukje nodig, luidt de terechte analyse van Marnix Norder. En dan hebben we het nog niet eens gehad over een volledig energieneutrale woningvoorraad voor corporaties in 2050. Corporaties zullen samen met het Rijk creatieve wegen moeten zoeken om gigantische duurzame stappen te maken. Dat de toekomstige minister voor duurzaamheid de verhuurdersheffing terug zal laten vloeien naar de sector en daarmee de financiële ongelijkheid gedeeltelijk weg zal nemen, lijkt daarbij onoverkomelijk.

 

Bron: Cobouw

Leave a Reply